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近幾年層出不窮的合院型別墅，屢屢見諸報端，南京院子、廈門院子、中國院子、北京院子等，以其“文化復興”的高格調(diào)，精工細作的規(guī)劃以及見天見地的巧妙格局，持續(xù)地吸引著大眾的目光，也成為頂級富豪的追捧對象。

一、何為院墅化？

市場上主流的院墅產(chǎn)品，皆以“合院形式”為主，即將院子圍合起來，使別墅的活動空間由單純的室內(nèi)向室外擴展，從別墅變?yōu)樵菏瑢⑦@種現(xiàn)象稱之為院墅化。

合院別墅，它可以由獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙疊別墅等圍合而成。比如，聯(lián)排別墅圍合而成的，幾個聯(lián)排別墅共同享用一個比較大的花園，這樣比單獨的聯(lián)排別墅采用兵營式布局、只享受前后小花園景觀要大些。相比早年的四合院別墅，時下的合院別墅在有自己獨戶的空間，又更側重鄰里共享空間。

二、院墅起源

源起傳統(tǒng)四合院

從規(guī)劃設計角度看，中國自古以來都是最善于設計高密度高品質(zhì)居住產(chǎn)品的國家，從江南古鎮(zhèn)院落到北京的四合院，均有密度高、空間感大于實際的特性，此類設計手法很顯然是值得今人借鑒的。

傳統(tǒng)合院式住宅空間層次豐富，從街坊至里巷、至院落，再至居住空間，空間由開放逐漸趨于封閉。傳統(tǒng)院落是中國傳統(tǒng)家居中的生活空間，是居住活動的中心場所，有很強的歸屬感和聚合力。北方地區(qū)多采用此建筑形式，如傳統(tǒng)的北京四合院。

當下市場背景催生別墅新形態(tài)

目前別墅用地審批受管控，但別墅住宅需求有增無減。在獨棟別墅用地報批禁止的情況下，開發(fā)商多從雙拼、疊拼、聯(lián)排別墅尋找平衡，創(chuàng)新型組合方式的別墅不斷涌現(xiàn)，其中便包括合院別墅。

而如今的院墅住宅，其產(chǎn)品屬性介于獨棟和聯(lián)排之間的物業(yè)形態(tài)，市場常見的院墅產(chǎn)品多以四聯(lián)、六聯(lián)或多聯(lián)的形式 為一體形成組團，排布成全圍合或半公共交流空間的院落。

三、院墅優(yōu)缺點

優(yōu)點：

1.圍合形成的院落空間為鄰里交流創(chuàng)造條件。

2.封閉的外觀保持了必要的私密性。

3.院落內(nèi)部可做景觀設計，成為休閑場所，營造高品質(zhì)的居住環(huán)境。 

4.在北方圍合式建筑可以阻擋寒風入侵，有利于保溫防寒。

5.以宅院禮序作為亮點進行推廣易獲得客戶共鳴。

6.同面積段下，院墅化合院產(chǎn)品能實現(xiàn)更高容積率。

缺點：

1.圍合陰角處相鄰的住戶有嚴重的視線干擾。

2.圍合陽角處的住戶看不到優(yōu)雅的庭院景觀。

3.在南方炎熱地區(qū)圍合建筑阻擋通風。

四、產(chǎn)品形態(tài)亮點：精細化造院、立面中式、充分發(fā)掘地下空間

1.精細化造院

豪宅院墅的主院有三種尺度：天井、庭院、園林。傳統(tǒng)民居中的這三種空間，同樣都是生活中心，尺度不同，裝飾程度亦不同。對院落尺度的選擇必須基于地域，考慮項目當?shù)氐臍夂蚝蜕盍晳T。天井更重通風與裝飾，庭院重采光與活動，園林重賞玩與互動。

2.中式立面成為審美主流

中式風格與院墅是絕配，這源于中國人的文化自信，與自古傳承下來的審美習慣。對于高墻深院、雕梁畫棟，國人潛意識中便會將其與權、錢、地位聯(lián)系在一起。本質(zhì)上中式風格售賣的是存在于國人骨血中的理想，前者桃源避世，后者廟堂高遠。

古典中式：在2016年的低層高密項目中，綠城選擇堅定傳統(tǒng)中式立面的方向，在立面、景觀和室內(nèi)的調(diào)性統(tǒng)一和施工完成度上首屈一指。

形制中式：泰禾院子系王府規(guī)制門頭的主題隨著九城十六院的鋪開在立面、符號上做出了一定的細化和變化。儀門、抱鼓石、牌匾、銅燈等元素的反復運用使院子系產(chǎn)品形成很高辨識度。

裝飾中式：龍湖原著系是在示范區(qū)的建筑立面與景觀中做出了特色，大挑檐、高度裝飾化的示范區(qū)門頭成為原著系的標志特征。低層高密產(chǎn)品本身通過一些裝飾符號來體現(xiàn)中式特征。

意象中式：一些風格清新的項目也受到客戶的歡迎，如杭州桂語里。白描手法寫意江南民居風格，木窗灰磚呼應自在墅居。

3.充分發(fā)掘地下空間的使用價值

一些全國知名的改善型或豪宅型的院墅產(chǎn)品對于地下室價值的挖掘可謂極致，通過引入下沉庭院、采光天井等將地下室由輔助功能空間轉變?yōu)橹匾鹁踊顒訄鏊壳拔覀兛吹絻煞N不同的思路——體驗派和實用派。

深挖地下室價值成為重要趨勢，究其原因，在一二線高房價城市，同地價相比，地下室提升帶來的成本增加不過九牛一毛，而地下室品質(zhì)提升后對于銷售單價的攤薄則效果顯著。因此越是極致的頂豪項目，對于地下室品質(zhì)的要求也越高。